Наиболее популярными механизмами государственно-частного партнерства являются концессии, соглашения о ГЧП (СГЧП), офсетные контракты и контракты жизненного цикла. Однако, как считают в ИК «РЖД-Инвест», вне фокуса внимания часто остаются соглашения, на основании которых реализуются масштабные инвестиционные проекты (МИП). Их применение – в совокупности с иными инструментами ГЧП –­­ позволяет обеспечить инвестиционную привлекательность практически любому виду взаимодействия публичной и частной стороны, имеющему своей целью создание и развитие объектов инфраструктуры. Подробнее о МИПах и возможностях их применения вместе с концессиями и СГЧП рассказала советник управления юридической экспертизы компании Ольга Скоробогатова.

Что такое МИП?

С 1 марта 2015 года в Земельном кодексе РФ появились положения о возможности заключения договора аренды государственного земельного участка без проведения торгов в случае его предоставления для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия проекта критериям, установленным Правительством РФ или субъектами РФ. С критериями федерального законодательства можно ознакомиться в постановлении Правительства РФ № 1603 от 29.12.2014.

Региональное законодательство в части определения критериев довольно демократично и допускает создание инвесторами в рамках реализации МИП различных коммерческих объектов, эксплуатация (или продажа) которых в дальнейшем позволит обеспечить доходность проекта. В качестве примера можно привести критерии Московской области, в соответствии с которыми реализация МИП может осуществляться в направлении строительства офисных центров, гостиниц, бизнес-инкубаторов, технопарков и должна повлечь рост числа рабочих мест, увеличение объемов налоговых поступлений, оказать существенное влияние на социально-экономическое развитие региона. Также инструмент используется в Санкт-Петербурге, где может быть применен, в том числе в случае строительства спортивных объектов. Следует отметить, что в Санкт-Петербурге инвесторы получают льготу по оплате ежегодной арендной платы за вовлеченные в МИП земельные участки в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, инвесторам предоставлено право выкупа такого земельного участка по цене, равной 25 % его кадастровой стоимости.

МИП в развитии инфраструктуры

В инфраструктурных проектах основным сегментом является строительство объектов инфраструктуры (в частности, транспортной, железнодорожной, иной смежной и т.п.), для создания и развития которой требуются специальные компетенции инвестора. При этом возврат финансовых вложений существенно отложен во времени от момента начала реализации проекта. С учетом этого в качестве второго, не менее значимого и привлекательного для инвестора сегмента, возможно рассмотреть создание в проекте коммерческих объектов.

Необходимо отметить, что именно возможность создания коммерческих объектов может обеспечить заинтересованность в инфраструктурном проекте со стороны лиц, потенциально готовых осуществлять финансовые вложения. Кроме того, она оказывает существенное влияние на окупаемость проекта в целом с учетом того, что строящиеся коммерческие объекты создаются в собственность инвестора и в дальнейшем им эксплуатируются.

Таким образом, на этапе структурирования проекта, в особенности, когда речь идет о региональных проектах, под которые будут задействованы земельные участки субъектов РФ, для привлечения потенциальных инвесторов предлагается учитывать возможность применения конструкции «масштабного инвестиционного проекта».  В таком случае проект будет образован двумя сегментами: сегмент создания инфраструктуры в рамках концессионного соглашения (СГЧП и др.) и сегмент реализации МИП.

При структурировании такого проекта необходимо учитывать важность комплексного характера реализации обоих сегментов. Для этого может быть использовано включение в соглашение о реализации МИП отлагательного условия, предусматривающего его вступление в силу исключительно при условии заключения концессионного соглашения между инвестором и регионом.

Для минимизации риска признания недействительным соглашения о реализации МИП и защиты интересов инвестора возможно включение в соглашение о реализации МИП заверений субъекта РФ о соответствии регионального законодательства о МИП Земельному кодексу РФ и иным нормативным актам. Одновременно в соглашение о реализации МИП может быть включено условие о выплате неустойки, возмещении убытков инвестора как средство защиты при нарушении заверений, исходящих от субъекта РФ. Для защиты интересов инвестора на случай досрочного расторжения соглашения соглашением о реализации МИП может быть установлена плата за односторонний отказ региона от его исполнения в размере, который будет полностью либо частично покрывать понесенные инвестором к моменту расторжения затраты.  

Несомненным плюсом реализации МИПа является возможность использования созданных в рамках проекта объектов в качестве обеспечения долгового финансирования, привлеченного инвестором, в том числе в концессионный сегмент проекта – применяться может как залог созданных объектов недвижимости, так и залог прав требования выручки, которую могут генерировать такие объекты.

Таким образом, реализация МИП в совокупности с проектами по созданию объектов транспортной, социальной, медицинской инфраструктуры позволяет существенно повысить интерес инвесторов в участии в инфраструктурном проекте.

В целях расширения практики использования института МИП полезно рекомендовать бизнес-сообществу в регионах чаще выступать с инициативой реализации масштабных инвестиционных проектов, а при необходимости – выдвигать предложения о расширении перечня критериев МИП, определяемых на уровне субъекта РФ. Особенно, в тех случаях, когда требуется дополнить существующее нормативное регулирование для целей применимости МИП к конкретному проекту, в котором заинтересован инвестор.