Особенности регулирования градостроительных и земельных отношений

Эмилия Беккер

ООО «ИНФРАСТРУКТУРА ГЧП»



Одним из базовых аспектов, лежащих в основе успешной реализации инвестиционных проектов, в том числе реализуемых на принципах ГЧП, является взаимодействие между его участниками. Об особенностях регулирования градостроительных и земельных отношений в текущих реалиях с учетом антикризисных мер поддержки рассказала директор по вопросам градостроительства и земельных отношений ООО «Инфраструктура ГЧП» Эмилия Беккер.

Зачастую сложные механизмы управления проектами становятся неконтролируемыми или неэффективными по причине разногласий в связи с неоднозначным трактованием законодательства. Действующим законодательством предусмотрен перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства (ст. 5.2 ГК РФ). Большую долю таких мероприятий занимают работы, прямо или косвенно связанные с землей. Здесь и приобретение прав на земельные участки, и проведение подготовительных работ, и кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимости на них.

Любая стройка начинается с земли, поэтому земельные отношения являются первостепенными и требуют бесспорного соблюдения обговоренных сторонами условий.

Нововведения в сфере земельных отношений и градостроительства

Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ предусмотрен ряд изменений в некоторые законодательные акты РФ, в том числе в земельное и градостроительное законодательство.

  • Одним из таких изменений является установление регулирования земельных отношений в 2022 году федеральными законами. Изменение можно считать первым шагом к единообразию позиций и процедур в сфере земельно-имущественных отношений, что исключит «разношерстность» при реализации проектов на всей территории страны.
  • Также нововведения вносят корректировку в части сроков предоставления земельных участков, что немаловажно при реализации строительных проектов, в частности проектов ГЧП.

Отметим, что проекты ГЧП имеют прозрачную многоступенчатую структуру взаимоотношений, включают в себя последовательные действия и процедуры. Несоблюдение сроков в рамках проекта – огромный риск его реализации в целом, затрагивающий в том числе и экономическую составляющую.

Действия по проекту возможно представить в виде линейного графика с некоторыми «ответвлениями». Одним из первых документов после заключения соглашения о реализации строительного проекта ГЧП является заявление о предоставлении земельного участка. Следовательно, сокращение срока предоставления земельных участков влечет за собой сокращение срока реализации проекта в целом.

Если рассматривать глобально, то благодаря данному изменению по ускорению предоставления земельных участков, ведущих к скорому началу строительства, увеличатся темпы запуска инвестиционных проектов. Это в общем скажется на улучшении инвестиционного климата в стране путем достижения заявленных целей стратегического планирования территорий.

  • Также появилась возможность пролонгации договоров аренды земельных участков независимо от оснований заключения договора и имеющейся задолженности по оплате аренды. Данная корректировка касается земельный участков в государственной или муниципальной собственности.

Проекты ГЧП имеют жесткую норму окончания срока аренды по истечении срока действия соглашения. Что касается иных инвестиционных проектов, то можно сказать, что указанное изменение позволит параллельно с пролонгацией действующего договора аренды продолжать деятельность в соответствии с заключенными проектами без приостановок по причине задержки оплаты аренды или в связи с отсутствием основания регистрации нового договора аренды.

  • Нельзя оставить без внимания изменение, касающееся размера арендной платы за земельные участки. Арендодатели (государственные или муниципальные органы) имеют право пересмотра ставок арендной платы.

Такая мера позволит снизить нагрузку на бюджет проекта, а также поддержит инвесторов/застройщиков/концессионеров/частных партнеров, позволив сэкономить на аренде земельных участков и, к примеру, направить сэкономленные денежные средства на иные работы по проекту.

Указанное изменение облегчит реализацию проектов по созданию линейных объектов, где размер плата за аренду большого количества земельных участков влечет за собой достаточно большие траты и дополнительные обязательства по регистрации таких договоров.

Оптимизация положений земельно-имущественных отношений, в том числе финансовая составляющая, благоприятно сказывается на реализацию проекта, на выполнение согласованных сроков, на исполнение государственных и муниципальных программ.

Градостроительные отношения являются основополагающими для любых действий в строительной и архитектурной сфере. Документы градостроительного планирования являются частью территориального планирования территорий и служат обоснованием практически любого архитектурно-строительного проекта либо концепции.

  • Внесение изменений в законодательство в части разработки и согласования градостроительной документации, а также в части оптимизации проведения иных градостроительных процедур приведет к ускоренной реализации государственных и муниципальных программ, к своевременной актуализации и повышению качества предоставления данных градостроительной деятельности.

Выводы

Принятые меры позволяют выстроить отношения участников проектов на высоком уровне и исключить разногласия между непосредственными исполнителями в рамках проектов и контролирующими/проверяющими государственными и муниципальными органами.

В то же время имеется ряд вопросов, позиции по которым неоднозначны и требуют, возможно, коллективного обсуждения между заинтересованными участниками строительной сферы. К таким вопросам можно отнести:

  • осуществление сноса/демонтажа объектов недвижимости в рамках реализации проекта ГЧП;
  • реализация проекта по созданию объекта капитального строительства на нескольких земельных участках различного назначения, соответствующего целям проекта, но не приведенного к единообразию;
  • реализация проекта на землях, находящихся в собственности концессионера;
  • эксплуатация объекта капитального строительства на территории соседнего субъекта/населенного пункта, не являющегося участником проекта;
  • несоответствие целей документов стратегического планирования фактической деятельности.